八骏案例：王某与赵某房屋买卖合同纠纷

委托方：赵某

承办律师：郑志通律师

承办结果：胜诉

王某在与前妻离婚时，约定房产由王某所有，然而却一直未与前妻办理房产过户登记，离婚后，王某想要将登记在前妻名下的房屋出售，我方当事人赵某通过中介欲购买该房屋，双方签订了房屋买卖合同，赵某筹备了购房资金，随时可以进行交易，可王某却一直没有联系前妻到银行办理赎证手续。

协商无果后，赵某决定放弃购买房屋，并要求王某承担合同约定的违约责任返还定金，王某却拒绝返还，赵某没有办法，前来八骏律师事务所请求帮助。郑志通律师认真听取案情和当事人的诉求后，决定接受委托，经过一审、二审，成功维护赵某的合法权益！

一、案情概述（为保护案件当事人信息，本案例不公开当事人名称、案号及审理法院）

赵某、王某于2020年4月6日在清远市广信地产房屋服务部自愿签订《房屋买卖合同》，合同约定赵某作为买方，向作为卖方的王某购买位于清远市清城区的房屋（其房屋所有权登记王某前妻刘某名下），离婚财产分割时该房产归王某所有。合同约定签订合同时赵某向王某交付购房定金20000元，王某收取购房定金后应在30日内提供齐全的房屋材料协助赵某办理银行按揭贷款，若王某违约，赵某可以解除合同并要求王某以转让价百分之十承担违约责任或双倍返还定金。合同签订当天，赵某就向王某支付购房定金20000元，王某签署收据一份交赵某收执，并当面签名捺印予以确认。合同签订后，赵某在2020年4月己筹够赎证款，但王某收取定金后，并未依照约定邀其前妻一同到清远市工商银行办理提前还清该房屋的按揭贷款手续，导致无法办理产权变更登记及赵某按揭贷款手续，经多次协商双方意见不一致，王某于5月14日提出解除协议，并承诺当天退回定金，赵某同意解除协议后，王某未退回定金20000元。

二、法院一审

在一审中，原告赵某委托诉讼代理人郑律师出庭应诉，被告王某则独自应诉。

赵某向一审法院提出诉讼请求：一、判令王某支付赵某定金20000元并赔偿20000元；二、本案诉讼费由王某支付。

一审法院认为，赵某与王某所签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律规定，上述合同合法有效，当事人享有合同的权利，同时应当按合同履行义务。由于王某不能在约定的期限内，为赵某办理过户手续，致使合同无法履行。王某要求解除《房屋买卖合同》，但并没有在期限内向赵某返还定金20000元，经多次沟通后，王某依然拒绝按约返还定金，王某的行为已构成违约。现赵某主张王某返还定金20000元及按约定赔偿20000元，依法有据，也符合双方的约定，一审法院予以支持。

综上，一审法院判决如下：

一、王某于判决生效之日起5日内向赵某返还定金20000元及支付赔偿金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、案件受理费400元，由王某负担。

三、法院二审

然而，王某依然不愿意承担违约责任，企图颠倒是非，向中级法院提出二审。

王某在二审中提出诉讼请求：一、撤销一审判决，改判驳回赵某的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由赵某负担。

理由如下：

一、《房屋买卖合同》未能履行完全是赵某的责任。赵某没有按《房屋买卖合同》第十八条的约定履行支付首期款的第一期40万元给王某赎证，造成无法办理涉案房屋的过户登记，赵某申请公积金抵押借款及支付王某首期款第二期9万元、楼价余款40万元等均无法履行和完成。在房屋买卖中买方的主要义务和责任是按期支付购房款，卖方的主要义务是交付房屋及配合办理过户手续。赵某没有履行按期支付购房款的义务却要求王某为其办理涉案房屋过户，违反《房屋买卖合同》第十八条的约定，王某依据定金罚则和合同约定没收赵某合同定金2万元。

《房屋买卖合同》第一条约定赵某作为买方，向王某购买位于清远市清城区的房屋（所有权登记在王某前妻刘某名下，王某与前妻刘某离婚时己约定该房屋分割给王某所有）；合同第二条约定涉案房屋转让的购房款为91万元。合同第三条约定定金2万元在双方签订合同当天直接支付给卖方，约定首期楼款（不包含定金）49万元买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款人民币40万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方按揭付款）。合同第十八条（备注）约定：首期楼款49万元分二期：第一期40万元支付给卖方赎证，另9万元待贷款后公积金取现金后支付。该第十八条（备注）约定是双方根据涉案房屋有抵押借款需要清偿赎证才能进行交易的特别约定，已变更了上述合同第三条关于首期楼款49万元支付的约定。根据该第十八条（备注）约定，买方应先履行支付首期款的第一期40万元给王某赎证（涂销抵押）才能进行后续交易，且支付购房款是买方的主要义务。在卖方催促下，买方均没有履行支付首期款的第一期40万元给王某赎证，买方却要求卖方到清远市为其办理过户登记递件手续，因此导致《房屋买卖合同》未能履行的过错和责任在于赵某。

二、赵某故意隐瞒王某、赵某和中介清远市广信地产房屋服务部工作人员三方的微信交流记录；且赵某提供的与王某通话的微信记录内容也不全面，且已被上述三方微信群的通话记录所取代。王某在三方微信群多次要求买方履行支付首期款的第一期40万元给王某用于赎证，以保证合同的顺利履行，并要求买方明确首期楼款49万的第二期9万元楼款的支付时间，但赵某均以种种理由拒不履行先合同义务，属于严重违约。

面对王某不分是非黑白的指控，郑律师代理当事人赵某沉着应对，一一辩驳：

一、王某一直不协助办理房屋买卖相关手续，导致无法按合同约定履行，王某应承担违约责任。

涉案房屋位于清远市清城区，登记所有权人是王某前妻刘某，在中国工商银行办理按揭贷款的借款人也是刘某，王某夫妻离婚时该房屋归王某所有。赵某与王某签署《房屋买卖合同》后依约支付了定金2万元。双方曾口头约定赵某可以同时支付40万元给王某，刘某同时办理银行提前还款及注销他项权证手续，但赵某为保证交易安全，要求王某必须邀其前妻在《房屋买卖合同》的“卖方”处签署名字。然而，当赵某于2020年4月21日筹足首期资金，要求王某邀其前妻前来办理一次性还款手续并在《房屋买卖合同》补签名字时，王某以无须其前妻到场即可办理提前还款为由，不配合按交易流程和约定步骤履行义务。从王某提交的微信聊天记录和赵某提交的微信聊天记录来看，《房屋买卖合同》履行至办理银行提前还贷手续时产生了是否确须刘某本人亲自办理的争议。经赵某到涉案房屋的贷款银行咨询，由于刘某的还款账户是外地银行开设的账户，办理提前还贷须借款人亲自到现场办理是银行操作系统的刚性要求。赵某已备好首期付款资金并准备依约付款，中介也提示王某须其前妻回来办理手续。按常理分析，王某出售房屋是为了收款，但其却纠结于本属非常简单的手续办理问题，甚至连中介要求其打电话向银行核实都不去做，分明是王某想悔约，不想继续履行合同。

二、赵某中止支付第一期购房款40万元是行使不安抗辩权和同时履行抗辩权的合法行为，不属违约。

按目前我国房屋买卖交易及其产权变更登记的相关规定，涉案房屋虽归王某所有，但房屋出售时签署买卖合同、办理提前还贷手续、协助赵某办理二手楼按揭借款、到不动产登记中心办理产权变更登记等均须刘某本人到场亲自办理。因此，刘某是否能够协助办理上述一系列的手续是合同是否得以顺利履行的关键，现办理房屋交易的第一项事务时就发生王某不履行义务的情形，王某甚至连邀其前妻在《房屋买卖合同》中签名也不履行，如赵某继续付款将产生交易风险，王某完全没有诚信，赵某完全有理由认为王某悔约。另外，按合同第十八条的约定，赵某支付第一期购房款40万元是用于支付卖方赎证，按二手房的交易习惯，办理赎证手续和支付赎证购房款是同时进行的，因此，在王某不履行办理银行提前还贷手续的情况下，赵某中止支付第一期购房40万元。赵某为购买王某的涉案房屋，在签署合同时即支付了定金2万元，随后通过向亲戚朋友借钱，在签署合同十多天内筹足了支付第一期购房款的资金，并于筹足资金当天即在微信群中告知王某及中介，提示可执行付款和办理赎证手续，并与王某相约其前妻到场办理的时间。可见，赵某履行合同的诚意充分，只等王某的前妻到场配合办理即可。本案合同不能履行，是王某拒不办理银行提前还款手续导致无法履行合同。综上所述，原审判决认定王某违约，应当承担双倍返还定金正确，请求二审法院予以维持。

二审法院经审理查明，对原被告双方的案情陈述予以确认，二审法院认为：

本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕王某上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：哪一方违约导致合同不能继续履行。

《房屋买卖合同》特别约定首付款49万元分两期支付，其中第一期40万元由买方支付给卖方用于赎证即提前还款涂销抵押。涉案双方的争议主要也是围绕首期款的支付及赎证手续的办理产生，且该节争议直接导致合同未能继续履行，故本院重点审查在首期款的支付及赎证手续的办理问题上，哪一方存在违约。

《房屋买卖合同》对于首期款40万元的具体支付时间未作约定，仅约定该款用于卖方赎证，同时对于赎证的具体程序也未作约定，故本院结合二手房交易习惯及诚实信用基本原则对该节事实进行认定。首先，涉案房屋登记在王某前妻刘某名下，刘某同时也是银行贷款的借款人，按照银行的办事流程，赎证不仅需要由刘某本人申请，后续领证等具体事务亦须刘某本人配合。而根据三方的微信记录可以看出，在中介及买方多次催促并表示已经准备好首期款的情况下，王某均未能协调由刘某出面办理赎证的后续手续问题。其次，涉案买卖双方都不是专业的房地产交易主体，在双方签订的合同中并未对每个程序都作了明确具体的约定，故双方在履行合同过程中均应当本着诚实信用的基本原则。涉案双方前期的主要争议在于是否必须由刘某出面才能办妥赎证手续的问题，对于该节争议，中介公司已经明确表示需要刘某出面协助，并提供银行电话由王某自行核实。在此情况下，王某不仅未及时核实该问题的真实性，反而多次提出要求终止交易退还定金。在赵某同意退还定金后，王某又拒绝退还并要求继续履行合同，其行为违背了诚信履约的基本原则。更为重要的是，涉案房屋登记在刘某名下，按照合同约定，赵某需要在过户前支付接近一半的购房款，如款项支付后王某及刘某不配合办理赎证及过户手续，赵某的权利难以保障。故赵某要求各方共同到场办理赎证手续并同时支付首期款，符合本案的基本事实。

综上，一审判决认定王某违约并无不当，王某的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

四、八骏建议

本案属于房屋买卖合同纠纷，属于民事纠纷，本着民事法律中的诚实信用原则，当事人双方应当秉持诚信，恪守承诺，充分履行合同约定的权利义务。然而，王某却违背诚信，在没有按照合同约定邀请前妻前往银行办理赎证手续的情况下，要求赵某先行支付房款，还企图借此侵吞赵某支付的定金，法院断然不会接受这般不法请求。

在买卖合同当中，遇到卖方当事人要求先行支付钱款，买方理所应当享有同时履行抗辩权，要求一手交钱，一手交货，房屋买卖也当然不例外，在卖方无正当理由迟延履行或拒绝履行主要义务时，买方千万不要提前履行支付钱款的义务，以免上当受骗。在违约方拒不承担违约责任，遇上自己无法解决的法律纠纷时，应当及时咨询专业人士，请求法律帮助。

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